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房子那么贵,到底为什么这么贵?  

2011-03-02 22:11:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        如果一个购房者花100万买套房,那么他究竟交给国家多少税?我相信有99%的购房者搞不清楚这个数字。房地产相关税种加上各项行政性收费多如牛毛,相信很少有人能统计清楚。
有人做过统计,相关税种有14种,而开发商各项环节需缴纳的行政费用多达50多种,涉及的收费部分大约有15个,总体费用占全部开发商成本的15%~20%。当然有人会傻傻的问?这些不是开发费用吗?开发费用难道不是购房者最终买单吗?
如果你购买的是总价100万的房子。那么在开发成本中土地成本、建安工程、市政工程成本所占的比例最大。
以上海为例:土地成本在上海至少要占房价的40%左右,建造成本约占30%。营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%,而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等,各类税费之和一般要占到房价的15%左右。
由此可见,100万元房款,40万元属土地成本,30万元归于建筑成本,15万元为各项税费,剩下的15万元左右则为企业剩余。既然是购房者的成本,那么相对应的上述成本流向何处呢?除了开发商和建筑商,谁是最大的受益者。
答案很简单:在这100万的购房款里, 土地出让金和各项税费是完全流入政府口袋的。也就是40万加上15万税费流入政府口袋,占全部房款的多少呢?惊人的55%。也就是开发商、建筑商们热闹了半天,其实他们也是给别人打工的。
这里不妨普及一下,房地产的相关税费究竟是那些呢?14种分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。
其中,面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除,而固定资产投资方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说,目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。
当然除了上述12种,还有名目繁多的各项行政事业收费。当然这些在成本概念中都归属为显性成本,当然开发商为了获得土地,为了获得项目行政审批权,还有更多的隐形成本,说好听的就是公关,不好听的就是腐败成本。
不管是显性还是隐形的,最终都是羊毛出在羊身上。当然2011年的购房者又闻喜讯,那就是房产税的落地,也就是自己身上的羊毛又要少一块了。俗话说的好,债多不愁,税收多了,人就麻木了。
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